近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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