万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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