OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(g为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机ōng)司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间(jiān)。为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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