导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zh贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用ái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用)要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用